Plomeria en Rockaway: Lo Que el Agua Salada Le Hace a Tus Tuberias, Caldera y Presupuesto

Trabajar en Rockaway Es Diferente

He instalado tuberias en todos los distritos. Ninguno me dio el conjunto especifico de problemas que Rockaway. Bell Harbor, Neponsit, Rockaway Beach -- vecindarios hermosos, algunos de los bienes raices frente al mar mas caros de Queens. Y debajo de esas casas, algunas de las tuberias mas maltratadas que he visto en treinta anos.

La razon es la corrosion por agua salada. Rockaway es una peninsula barrera rodeada por el Oceano Atlantico y la Bahia de Jamaica. El aire salado es constante, la bruma salina se mete en todo, y lo que le hace a los sistemas de plomeria de metal es feo, costoso y mas rapido de lo que cualquier propietario espera.

El Agua Salada Ataca Todos los Sistemas de Metal

La sal actua como un electrolito que acelera la corrosion en todo tu sistema de plomeria.

Las lineas de suministro de copper desarrollan fugas por agujeros de alfiler mas rapido en ambientes costeros. Copper sigue siendo tu unica opcion en el codigo de NYC, pero en Rockaway calculo un ciclo de reemplazo mas corto. Si el copper fue instalado en los anos 80 y no se ha tocado, quiero verlo antes de dar el visto bueno.

Las juntas de desague de cast iron -- especialmente las conexiones mas antiguas de lead-and-oakum -- fallan anos antes de lo que lo harian en la parte interior de Queens.

Los accesorios de acero y componentes de caldera se corroen mas rapido de lo que verias en Manhattan. He reemplazado piezas de calderas en Rockaway que tenian doce anos y parecian de veinticinco. Cada estimacion de vida util del fabricante asume un ambiente promedio. Rockaway no es promedio.

El Aislamiento de Caldera y Tuberias No Es Opcional Aqui

La mayoria de los propietarios tratan el aislamiento como algo secundario. En Rockaway, es una de las primeras cosas que abordo.

El aislamiento de tuberias ralentiza el ciclo de condensacion que se forma cuando las tuberias calientes se encuentran con aire frio cargado de sal. Esa pelicula de condensacion es corrosiva en copper y acero sin proteccion -- el aislamiento la elimina. El aislamiento de la caldera reduce la perdida de calor del cuarto mecanico y mantiene las facturas de combustible en rango. He visto casas en Rockaway gastando $400-$600/mes en calefaccion que bajaron a $250-$300 despues de que aislamos adecuadamente la caldera y las tuberias de distribucion.

Un trabajo completo de aislamiento -- lineas de suministro, tuberias de caldera, distribucion de agua caliente, carcasa de caldera -- cuesta $1,500-$3,500 dependiendo del tamano de la casa y el acceso.

Tuberias Congeladas en Casas de Queens

Los propietarios de Queens tienen patios traseros. Los patios traseros tienen grifos exteriores para mangueras. Los grifos se dejan con mangueras conectadas durante el otono, y ahi es cuando recibo la llamada en enero.

Un grifo estandar para manguera no drena correctamente cuando la manguera esta conectada. El agua se congela, retrocede y rompe el copper dentro de la pared. He abierto paredes en casas de Rockaway en febrero y encontrado tuberias que habian estado goteando dentro de la cavidad de la pared desde la ultima helada fuerte.

La solucion: grifos anti-heladas en cada conexion exterior. Estos cuestan $150-$300 por grifo instalado. La llamada de emergencia cuando tu pared esta llena de agua cuesta $2,000-$5,000. Tu decides.

Seleccion del Calentador de Agua

Las casas no son edificios de apartamentos. Algunas casas de Rockaway tienen gas de Con Edison o National Grid. Otras son solo electricas. Algunas pueden soportar un calentador de agua de condensacion de alta eficiencia, que reduce los costos de combustible 20-30% pero requiere un desague de condensado y ventilacion especifica. Siempre confirmo lo que hay en la casa antes de recomendar algo -- los contratistas que instalan una unidad de gas en un servicio de gas subdimensionado crean un desastre que cuesta mas arreglar que la instalacion. El reemplazo estandar de tanque cuesta $1,200-$2,500. Las unidades de alta eficiencia cuestan $2,500-$4,500.

Codigo de Gas: Etiquetado y Dimensionamiento

El codigo de gas de NYC aplica fuertemente en las residencias de Queens. Cada linea de gas debe estar correctamente etiquetada cada diez pies a lo largo de tramos expuestos y en cada penetracion de pared -- esto es un requisito de codigo actual que la mayoria de las casas antiguas de Rockaway no cumplen.

El dimensionamiento es el problema mayor. Una casa de los anos 50 con una caldera y una estufa de gas tiene tuberias de suministro dimensionadas para esa carga. Agrega una secadora de gas, conexion para generador o una estufa de alto BTU y estaras operando aparatos en una linea que no puede soportarlos -- la caldera se apaga y enciende constantemente, la estufa nunca alcanza la temperatura, y eventualmente algo falla. Hago un calculo de carga antes de cualquier adicion de aparato de gas. La remediacion para servicio de gas subdimensionado o mal etiquetado cuesta $2,000-$8,000.

Plomo en Casas Pre-1965

Una porcion significativa del inventario de viviendas de Rockaway es anterior a 1965. En cualquier casa tan antigua, asume plomo en la linea de servicio o en las soldaduras hasta que se hagan pruebas. El Programa de Reemplazo de Lineas de Servicio de Plomo de NYC cubre la linea del lado de la calle sin costo -- la soldadura de plomo interior es tu problema. Presupuesta unos cientos de dolares para una evaluacion de plomo antes de cerrar la compra de cualquier cosa construida antes de 1965.

Lo Que Realmente Cuestan las Renovaciones Aqui

Rockaway no es un mercado de descuento. Las casas en Bell Harbor y Neponsit son grandes, algunas frente a la playa o con vista a la bahia, y las renovaciones completas de plomeria se acercan a los precios de brownstones de Manhattan. Un cambio completo de tuberias en una casa de tres pisos en Rockaway -- suministro de copper en todas partes, reemplazo de desague de cast iron, nuevas tuberias de caldera -- cuesta $25,000-$50,000. Un cambio parcial con mejora de aislamiento cuesta $8,000-$18,000.

Una cosa que es mas facil: puedo estacionar frente a la casa, traer un camion completo y meter el equipo sin el impuesto logistico de Manhattan. Eso ahorra dinero real en mano de obra comparado con un trabajo comparable en la ciudad.

El ambiente de agua salada significa que lo haces bien o lo haces dos veces. He reparado suficiente trabajo costero mal hecho para saber que las matematicas no favorecen recortar gastos alla.