Proteja su sótano en NYC: Calefacción, drenaje, vapor y lo que puede salir mal

El sótano es donde vive todo

He estado en miles de sótanos en Brooklyn y Queens. Park Slope, Flatbush, Jackson Heights, Jamaica, South Ozone Park. Casas semi-adosadas, casas adosadas en hilera, casas de dos familias. Diferentes vecindarios, la misma historia: todo lo mecánico que mantiene la casa funcionando está ahí abajo — la caldera, el calentador de agua, las llaves de paso principales, la trampa del edificio, las líneas de retorno de vapor, el medidor de gas. La infraestructura de todo el edificio comprimida en un cuarto bajo el nivel del suelo.

Y justo al lado de todo eso: cajas. Almacenamiento. Las cosas de las que la gente no puede deshacerse. Fotos familiares. Dibujos de los niños. Boletas escolares. Decoraciones navideñas. La cuna del primer bebé. Treinta años de la vida de una familia apilados sobre un piso de concreto.

Cuando un sótano se inunda, no es solo un problema de plomería. He visto a propietarios abrir cajas empapadas y no encontrar nada. Las fotografías se fueron. El papel es masa. Cosas que no se pueden reemplazar — perdidas porque el agua entró a un cuarto que nunca fue diseñado para manejarla. He sido el plomero que llega después y puedo arreglar la tubería, pero no puedo arreglar lo que se perdió.

Esta guía es sobre prevenir eso. Conozca los modos de falla. Conozca las señales de advertencia. Sepa qué hacer antes de que el agua llegue al piso.

Qué realmente causa las inundaciones de sótanos

Fallas del sistema de calefacción

Su caldera está en el sótano. Cuando tiene una fuga — por una sección corroída, un accesorio que falló, una descarga de la válvula de alivio de presión — el agua va directo al piso. Una válvula de alivio de presión es un dispositivo de seguridad que libera agua si el sistema excede la presión de operación. Es bueno que funcione. Es malo que descargue agua en su sótano sin aviso. El mantenimiento anual de la caldera detecta las condiciones que llevan a las descargas de la válvula de alivio antes de que ocurran. Espere pagar de $200 a $350 por un servicio anual adecuado. Vale cada dólar.

Los tanques de expansión son la otra falla silenciosa. Cada sistema cerrado de calefacción por agua caliente tiene uno. Cuando la membrana del tanque falla, deja de absorber fluctuaciones de presión y comienza a acumular agua. Eventualmente la descarga. A veces lentamente, a veces de golpe. Un tanque de expansión nuevo cuesta de $300 a $600 instalado. Uno que falla puede poner cientos de galones en el piso de su sótano.

Las válvulas de manguera en el sótano se pasan por alto constantemente. Si tiene un grifo exterior para manguera que pasa a través de la pared del sótano, esa línea necesita una válvula de cierre interior adecuada antes de salir del edificio. Sin ella, una ruptura por congelamiento y el agua fluye libremente al sótano hasta que alguien encuentre la manera de cerrarla en la llave principal. Muchos sótanos en Queens tienen conexiones de manguera de jardín que la gente deja conectadas durante el invierno. La manguera atrapa agua en el grifo, el grifo se congela y se rompe, y el agua entra a raudales. Una válvula de cierre interior de $150 lo habría prevenido.

Problemas de drenaje

La trampa del edificio — la trampa en forma de U donde el drenaje del edificio se encuentra con la tubería lateral del alcantarillado — es un punto de falla común en casas antiguas de Brooklyn y Queens. Frecuentemente están en mal estado. Pendiente incorrecta. Empaques que han sobrevivido años sin nada que los mantenga juntos. La sección de 45 grados debajo de la escalera donde el drenaje hace su giro para llegar a la tubería lateral — casi siempre mal instalada por alguien que no tenía los accesorios correctos. Funciona hasta que deja de funcionar.

¿Qué pasa cuando la trampa del edificio falla o la tubería lateral se tapa? Las aguas residuales se revierten al sótano a través de cada drenaje de piso y conexión de accesorios ahí abajo. Si tiene un área de lavandería, un lavadero utilitario, o cualquier baño en el sótano, el reflujo sube por esos drenajes. Eso no es solo agua — son aguas residuales. La limpieza es costosa y el olor no se va por semanas.

La intrusión de raíces es peor. Brooklyn y Queens tienen árboles maduros. Sus sistemas de raíces se meten en las tuberías laterales del alcantarillado — a veces fisuras capilares, a veces roturas importantes. He sacado masas de raíces del tamaño de una bota de una tubería lateral de cuatro pulgadas. A las raíces no les importa su horario. Encuentran humedad, la siguen y crecen. Un problema de raíces crea un reflujo lento que empeora progresivamente hasta que la línea está completamente bloqueada. La cámara de inspección dice la verdad. Si nunca ha inspeccionado su tubería lateral con cámara, hágalo. Cuesta de $300 a $500 y le muestra lo que realmente hay.

Los registros de limpieza faltantes complican todo. Si no hay un registro de limpieza accesible en la línea principal, despejar un bloqueo significa cortar la tubería. Cada llamada de servicio toma más tiempo y cuesta más. Los registros de limpieza deben existir en la base de la columna, en el drenaje del edificio antes de salir de los cimientos, y en la trampa del edificio. Muchas casas antiguas no tienen ninguno de estos. Agregarlos cuesta de $400 a $1,200 dependiendo del acceso y la configuración de la tubería. Se paga solo la primera vez que hay una obstrucción.

Condensado de vapor

Los sistemas de vapor de dos tuberías tienen líneas de retorno que pasan por el sótano. Estas líneas transportan el condensado — vapor que se ha enfriado y vuelto a agua — de regreso a la caldera para ser recalentado. Necesitan tener la pendiente correcta y estar equipadas con los codos adecuados. Los purgadores en los codos permiten que el aire atrapado escape. Sin la pendiente correcta y los purgadores, el agua se acumula en las líneas de retorno, el sistema se presuriza de manera desigual, y se produce golpe de ariete, mala distribución de calor, y eventualmente fugas.

Las fugas en las líneas de retorno del sótano son lentas y fáciles de pasar por alto. Un pequeño goteo en una junta no se anuncia. Solo moja el piso, se filtra en sus cajas de cartón almacenadas, y se queda ahí generando moho. Revise las líneas de retorno de su sótano una vez al año. Busque manchas minerales en las juntas, aislamiento blando, marcas de óxido. Esas son sus señales de advertencia.

Válvulas antirretorno y bombas de sumidero

Las lluvias fuertes en NYC saturan el sistema de alcantarillado combinado. Cuando eso pasa, el agua del alcantarillado puede revertir su flujo a través de su tubería lateral y entrar a su sótano. Una válvula antirretorno — también llamada válvula de reflujo — se instala en el drenaje del edificio y bloquea el flujo inverso automáticamente. El DOB de NYC requiere válvulas antirretorno para espacios bajo el nivel del suelo que tengan conexiones de drenaje. Si está en un área propensa a inundaciones o su sótano alguna vez tuvo un reflujo de alcantarillado, esto no es opcional. La instalación cuesta de $1,500 a $3,500 dependiendo del acceso. Un sótano lleno de aguas residuales cuesta mucho más que eso.

Si su sótano alguna vez ha tenido infiltración de agua de cualquier tipo, necesita una bomba de sumidero. No pensarlo. No "ya veremos". La necesita. Un sistema de bomba de sumidero con respaldo de batería — bomba eléctrica principal más una de respaldo operada por batería que se activa si falla la electricidad o la principal se ve sobrepasada — cuesta de $800 a $2,000 instalado. Un sótano inundado cuesta de $5,000 a $30,000 para remediar, dependiendo de lo que estaba almacenado y cuán contaminada estaba el agua.

Lo que puede hacer ahora mismo

Sepa dónde está su llave de paso principal de agua. Sepa dónde está la llave de la caldera. Recorra la casa con su familia y muéstreles. En una emergencia de tuberías, cada minuto que el agua corre es daño a sus pisos, sus paredes y sus pertenencias.

Haga que le den servicio a su caldera anualmente. No cuando se rompa — cada año, antes de la temporada de calefacción. El técnico detecta los problemas de presión, la condición de la válvula de alivio, la salud del tanque de expansión antes de que fallen.

Levante su almacenamiento del piso. Estanterías metálicas, contenedores plásticos elevados sobre paletas, cualquier cosa que cree de seis a doce pulgadas de espacio entre sus cajas y el concreto. Cuesta de $200 a $500 colocar estanterías adecuadas en un sótano. Es el seguro más barato que puede comprar. Las fotos familiares van en contenedores plásticos, no en cartón. El cartón retiene humedad y se colapsa cuando se moja. Los contenedores plásticos sobreviven una inundación menor.

Revise su trampa del edificio una vez al año. Abra el tapón del registro de limpieza si es accesible y asegúrese de que fluya. Si no sabe dónde está su trampa del edificio o si tiene una, haga que un plomero trace su sistema de drenaje. Esto no debería ser un misterio.

La parte de la que nadie habla

La plomería es reparable. El sótano inundado es reparable. La tubería se puede reemplazar, la caldera se puede restaurar, el drenaje se puede despejar.

Lo que no se puede arreglar es lo que se tira al contenedor de basura después de que el agua baja. He estado en suficientes sótanos inundados para saber cómo se ve un propietario cuando sostiene un álbum de fotos saturado y se da cuenta de que las fotos adentro se perdieron. Ese es un tipo diferente de pérdida. No aparece en una reclamación de seguro.

El sótano es tratado como un espacio utilitario. Es donde viven las cosas prácticas, así que la gente lo usa como un clóset y deja de verlo como vulnerable. Pero es el punto más bajo del edificio, alberga la mayor cantidad de sistemas mecánicos, y tiene la conexión más directa con el drenaje de la ciudad. En realidad es el cuarto más vulnerable de la casa.

Trátelo como tal. Inspecciónelo. Mantenga lo que hay en él. Almacene lo que importa en otro lugar que no sea el piso.

He reparado las consecuencias demasiadas veces. El trabajo que no me lleva a ninguna llamada de reparación es el trabajo que prefiero hacer.