Plomería de brownstone en Brooklyn: 30 años de lo que hay detrás de esas paredes

Lo que 30 años de trabajo en brownstones le enseñan

He trabajado en brownstones de Brooklyn durante tres décadas. Park Slope, Crown Heights, Bed-Stuy, Carroll Gardens, Cobble Hill. Casas en hilera de cuatro pisos con pisos de salón, sótanos terminados, calefacción de vapor y cast iron en todas partes. Después de unos cientos de estas, entro a cualquier sótano de brownstone y sé aproximadamente con qué estoy lidiando antes de tocar nada.

Esto es lo otro que sé: este trabajo es caro. Las renovaciones de plomería en brownstones empiezan en $20,000. Las renovaciones completas con toda la plomería nueva llegan a $60,000 a $100,000. No porque sea exótico — sino porque lo que hay detrás de esas paredes requiere verdadera experiencia y hay mucho.

El cast iron está en todas partes — y ha sido mal intervenido

Cada brownstone tiene tuberías de cast iron. Líneas de drenaje, columnas de desechos, tuberías de ventilación — todo de cast iron, igual que cuando se instaló hace 80 a 120 años. El material en sí generalmente está bien. Denso, amortiguador de sonido, construido para durar.

Lo que no está bien es todo lo que le han hecho desde entonces. Juntas selladas con estopa y plomo que han estado goteando por años. Secciones agrietadas envueltas con cinta de fibra de vidrio. Registros de limpieza cubiertos con cemento durante renovaciones porque eran inconvenientes. El cast iron sobrevive. Las modificaciones no.

El sótano siempre es un problema

Cada sótano de brownstone en el que he entrado tiene al menos tres de estos problemas:

Registros de limpieza faltantes. El drenaje principal debería tener registros de limpieza accesibles en puntos críticos. Frecuentemente no están ahí, o quedaron enterrados en una renovación. Cada vez que hay un bloqueo, alguien está cortando la tubería en vez de abrir un registro de limpieza. Horas extra, cada vez.

La trampa del edificio. Los brownstones más antiguos tienen una trampa del edificio — una trampa en forma de U donde el drenaje del edificio se encuentra con la tubería lateral del alcantarillado. Ahora se consideran problemáticas porque atrapan residuos y causan reflujos. La mayoría de las que encuentro tienen pendiente incorrecta, empaques incorrectos, o ambos. Se sostienen de la suerte.

El tramo de 45 grados debajo de la escalera. Casi universal. La rama principal hace un giro de 45 grados debajo de la escalera para llegar a la columna o la tubería lateral. Sin excepción, esta sección ha sido mal intervenida por alguien que no tenía los accesorios correctos o no le importó. Funciona. Más o menos.

Raíces en la tubería lateral. Brooklyn tiene árboles maduros. Sus raíces se meten en las tuberías laterales del alcantarillado — a veces fisuras capilares por presión, a veces roturas importantes. He sacado masas de raíces del tamaño de pelotas de softball de tuberías laterales bajo calles residenciales tranquilas. Esa tubería es su responsabilidad desde los cimientos hasta la tubería principal de la ciudad.

Los edificios cerca del agua — Red Hook, partes de Carroll Gardens — tienen peores condiciones en sus tuberías laterales que los edificios tierra adentro. Nivel freático más alto, suelo que se mueve, más intrusión de raíces. Inspeccione la tubería lateral con cámara antes de comprometerse con algo en esas cuadras.

Tuberías de vapor: Evalúe esto primero

Cada brownstone de Brooklyn tiene calefacción de vapor. Antes de que el arquitecto dibuje una sola línea, antes de que presupueste la cocina, antes de nada — haga que un plomero evalúe el sistema de vapor. Su condición determina cuánto cuesta todo lo demás.

El vapor de una tubería es el estándar en brownstones. El vapor sube por la tubería de suministro hacia el radiador. Cuando se enfría y condensa de vuelta a agua, baja por la misma tubería. La tubería tiene que tener la pendiente correcta hacia la caldera o se produce golpe de ariete — ese golpeteo que suena como si alguien estuviera golpeando el radiador con una llave. Es el condensado siendo golpeado por el vapor entrante.

El vapor de dos tuberías tiene líneas separadas de suministro y retorno. Más eficiente, pero las trampas de vapor del lado del retorno fallan y necesitan reemplazo. Un brownstone con 12 radiadores tiene 12 trampas de vapor que pueden fallar independientemente.

Las válvulas de los radiadores son un problema separado. Las válvulas en la mayoría de los radiadores de brownstones son originales — de 80 a 100 años de antigüedad. El empaque se secó, no cierran, o no abren. En vapor de una tubería, la válvula está completamente abierta o completamente cerrada — sin regulación. Una válvula parcialmente cerrada causa golpe de ariete cada vez que la caldera enciende.

Luego están los radiadores alrededor de los cuales construyeron paredes. Alguien decidió que era feo y enmarcó en frente de él. Ahora es inaccesible, todavía conectado, todavía llenándose y drenándose. Llegar a él significa abrir paredes. No hay otra manera.

Plomo en las líneas de agua

Cualquier tubería de suministro de agua instalada antes de 1965-1970 necesita ser evaluada por plomo. En la mayoría de los brownstones, la conexión de servicio desde la calle hasta el edificio sigue siendo la tubería original de plomo. La solución no es algo que se hace desde adentro. Hay que cortar desde la calle — conexión principal, conexión de servicio, tuberías hasta el medidor. Eso es una apertura en la calle, un permiso del DEP y coordinación con la ciudad.

El Programa de Reemplazo de Líneas de Servicio de Plomo de NYC cubre la porción del lado de la ciudad. Su porción — de los cimientos a la tubería principal — cuesta de $5,000 a $10,000 dependiendo de la profundidad y distancia. Si está ahí, tiene que irse.

El código de gas ha cambiado

Agregar una estufa de gas, reubicar una línea, actualizar una conexión de caldera — el código de gas actual requiere que todo esté etiquetado: cada válvula, cada unión, cada tramo. Intervalos de marcado de 10 pies en tuberías expuestas del sótano. Y todas las tuberías de gas tienen que estar dimensionadas para la carga total conectada.

Esto toma por sorpresa a los propietarios de brownstones constantemente. Quieren conectar una estufa. Simple. Pero las tuberías de gas en esa cocina no se han tocado desde los años 80, están subdimensionadas para los cálculos de carga actuales, las válvulas no están etiquetadas y las conexiones no cumplen con el código. La conexión de una estufa se convierte en un trabajo de remediación de gas de $4,000 a $8,000 antes de que alguien instale nada.

Adiciones que realmente funcionan

Las unidades fan coil — del tipo que soplan aire acondicionado — pueden combinarse con un circuito de agua caliente y bomba de circulación para calentar espacios donde no es práctico llevar vapor. He hecho esto en múltiples trabajos de brownstone: agregué un circuito suplementario de agua caliente desde la caldera, tendí cobre hasta unidades fan coil en el nivel del salón o extensión del nivel jardín, instalé una bomba pequeña para mantener el agua en movimiento.

Se integra con la caldera existente. Le da calefacción en espacios donde el vapor nunca se instaló o fue removido. Es una solución real, no un parche.

Lo que realmente cuesta

Cuando la gente me pide un número, esto es lo que les digo: planee un mínimo de $20,000 si va a hacer uno o dos baños, una cocina y algo de trabajo de vapor. Si va a tocar todo el edificio — reemplazar la columna principal, todas las tuberías de vapor, reinstalar el suministro de agua, caldera nueva, líneas de gas nuevas — presupueste de $60,000 a $100,000. Algunos trabajos cuestan más.

Ese rango sorprende a la gente hasta que entienden lo que involucra. No es un solo problema. Es cast iron que no ha tenido mantenimiento adecuado en décadas. Tuberías de vapor que necesitan ser redireccionadas y re-niveladas. Una línea de servicio de plomo que viene desde la calle. Un sótano lleno de registros de limpieza faltantes, trampas en mal estado y conexiones mal hechas debajo de las escaleras. Tuberías de gas que no cumplen con el código actual.

Cada uno es un alcance separado. Se acumulan. Abra una pared para las tuberías de vapor y encuentre el drenaje de cast iron detrás de ella agrietado. Arregle el drenaje y encuentre una línea de gas pasando donde no debería. Así es como crecen los trabajos en brownstones.

La forma de manejarlo: haga que un plomero revise el sótano y los sistemas mecánicos antes de diseñar nada. Entienda lo que hay. Presupueste para la realidad.

Los brownstones valen el trabajo. He hecho cientos de ellos y todavía me gusta el trabajo. Pero no se vuelven más baratos con la espera, y no se vuelven más simples con la esperanza.