Antes de comprar una casa en NYC: Haga una auditoría de plomería primero
La inspección que la mayoría de los compradores de vivienda en NYC omiten y que puede ahorrarles decenas de miles de dólares. Por qué una auditoría de plomería es lo más importante que puede hacer antes del cierre.
El error que le cuesta todo a los compradores de vivienda en NYC
Lo he visto suceder más veces de las que puedo contar. Una pareja trabaja durante años para ahorrar. Encuentran una casa en Brooklyn o Queens, se estiran para el enganche, cierran el trato y comienzan a planificar su renovación. Finalmente, su propio lugar en la Ciudad de Nueva York.
Entonces solicitan los permisos.
Es entonces cuando descubren las violaciones. Violaciones preexistentes que el vendedor nunca mencionó. Nuevas violaciones provocadas por la inspección que viene con la solicitud de permiso. Violaciones que deben resolverse antes de que cualquier permiso sea aprobado. Y resolver esas violaciones cuesta más que la renovación que estaban planeando.
El sueño se detiene. El presupuesto explota. El cronograma pasa de seis meses a dos años. He visto parejas casi perder sus casas por esto.
Todo porque nadie les dijo que hicieran una auditoría de plomería antes de comprar.
Lo que una inspección general de vivienda no detecta
Todo comprador obtiene una inspección general. El inspector pasa unas horas revisando el techo, los cimientos, el panel eléctrico, el HVAC. Abre los grifos. Descarga los inodoros. Anota lo que está visiblemente mal.
Pero un inspector general no es plomero. No se arrastra debajo de la casa para inspeccionar la lateral del alcantarillado. No verifica si las tuberías de gas cumplen con el código actual. No rastrea las líneas de ventilación para verificar que terminen correctamente. No examina el sistema de drenaje para entender si la infraestructura puede soportar la renovación que usted está planeando.
Una inspección general le dice que la casa está en pie y que el agua funciona. Una auditoría de plomería le dice cuánto realmente le costará vivir ahí.
Qué cubre una auditoría de plomería
Líneas de gas
Las violaciones del código de gas están entre los problemas más comunes y más costosos en las casas de NYC. Tuberías viejas, rutas incorrectas, patas de goteo faltantes, conexiones inadecuadas, líneas de gas pasando por espacios donde el código ya no lo permite. He visto remediar solo el gas costar $15,000-$25,000 en casas antiguas.
Un plomero revisará el material de las tuberías de gas, las rutas, las conexiones y el cumplimiento del código. Si la casa ha pasado por múltiples renovaciones, las líneas de gas probablemente han sido modificadas varias veces por varias personas con diferentes niveles de habilidad.
Sistema de alcantarillado y drenaje
La lateral del alcantarillado — la tubería que conecta su casa con la tubería principal de la ciudad — es su responsabilidad. Si está colapsada, agrietada o infiltrada por raíces, esa es su cuenta. La inspección con cámara de la línea del alcantarillado cuesta unos cientos de dólares y puede revelar decenas de miles en reparaciones necesarias.
Dentro de la casa, el sistema de drenaje cuenta la historia de cada renovación que ha tenido el edificio. Dimensionamiento adecuado, pendiente adecuada, ventilación adecuada. Si alguno de estos está mal, está viendo desagües lentos, reflujos y gas de alcantarillado en la casa.
Sistema de ventilación
Las líneas de ventilación llevan los gases del alcantarillado hacia arriba y afuera a través del techo y permiten que los desagües fluyan correctamente. En las casas de NYC que han sido renovadas múltiples veces, las líneas de ventilación son frecuentemente las primeras víctimas. Se cortan, se redireccionan, se terminan en áticos en lugar de a través del techo, o simplemente se olvidan.
La ventilación faltante o inadecuada causa desagües lentos, inodoros que hacen gárgaras y olor a gas de alcantarillado en la casa. Arreglarlo después del hecho significa abrir paredes y techos. Es mejor saberlo antes de comprar.
Tuberías de suministro de agua
¿De qué material son las tuberías de suministro? Las tuberías de acero galvanizado en una casa anterior a los años 1960 tienen una vida útil finita. Si no han sido reemplazadas, el interior probablemente está obstruido con acumulación de óxido. Reemplazar toda la tubería es un trabajo de $5,000-$15,000.
¿Hay líneas de servicio de plomo? ¿Juntas de soldadura de plomo? Estos son problemas de salud que requieren evaluación profesional y potencialmente una remediación costosa.
Válvulas de cierre y aislamiento
¿La casa tiene válvulas de cierre adecuadas? ¿Puede aislar accesorios individuales, pisos individuales, o todo el suministro de agua? Muchas casas antiguas de NYC carecen de infraestructura básica de aislamiento, lo que significa que cualquier reparación de plomería requiere cortar el agua de todo el edificio.
Calentador de agua
Antigüedad, condición, cumplimiento del código y vida útil restante esperada del calentador de agua. El reemplazo de un calentador de agua en NYC cuesta $2,000-$5,000 instalado dependiendo del tipo y acceso.
La trampa de las violaciones
Esta es la parte de la que nadie le advierte. NYC tiene un sistema agresivo de cumplimiento del código. Cuando solicita un permiso de renovación, el DOB puede inspeccionar la propiedad. Cuando inspeccionan, no solo miran lo que usted está proponiendo — miran todo. Las condiciones preexistentes que violan el código actual son señaladas.
No puede obtener su permiso de renovación hasta que resuelva las violaciones. Resolver las violaciones se convierte en la prioridad, y es trabajo que usted no planificó ni presupuestó.
Violaciones comunes que salen a la superficie durante solicitudes de permisos:
Cada violación necesita ser corregida, inspeccionada y aprobada. Cada una agrega costo y tiempo. Y pueden acumularse en cascada — arreglar una violación puede requerir modificar algo más, lo que desencadena otra revisión del código.
El efecto cascada
Así es como típicamente se desarrolla:
He visto presupuestos de renovación duplicarse por este efecto cascada. Una cocina y baño de $100,000 se convierte en un proyecto de $200,000 porque la infraestructura de plomería subyacente estaba dañada y nadie la revisó antes del cierre.
Lo que cuesta la auditoría vs lo que ahorra
Una auditoría de plomería completa antes de la compra cuesta $500-$1,500 dependiendo del tamaño de la casa y la complejidad de los sistemas. La inspección con cámara de la lateral del alcantarillado es otro $300-$500.
Digamos $2,000 en total para completa tranquilidad.
Compare eso con descubrir $30,000 en remediación de gas después de haber cerrado. O descubrir que su lateral del alcantarillado está colapsada y el reemplazo costará $15,000 y destrozará el jardín delantero. O enterarse de que todo el sistema de drenaje fue instalado sin permisos y necesita ponerse al día con el código antes de que pueda obtener sus permisos de renovación.
La auditoría le da tres opciones que cerrar sin una no le da:
Cómo obtener una auditoría de plomería
No use el plomero del vendedor. Consiga su propio plomero licenciado, alguien que no tenga interés financiero en que la venta se concrete. Dígale que quiere una evaluación completa de los sistemas de plomería con un enfoque en cumplimiento del código y potencial de renovación.
Pregunte específicamente sobre:
Obténgalo por escrito. Un informe escrito con fotos y costos estimados para cualquier trabajo necesario. Esto se convierte en parte de su negociación con el vendedor y su presupuesto para la propiedad.
La conclusión
Comprar una casa en NYC sin una auditoría de plomería es como comprar un auto usado sin mirar debajo del capó. La pintura puede estar perfecta. El interior puede estar impecable. Pero el motor determina si está conduciendo o empujando.
Su plomería es el motor de su hogar. Está detrás de las paredes, debajo de los pisos y bajo tierra. Es invisible hasta que falla. Y en NYC, donde los edificios han pasado por décadas de renovaciones hechas por personas con diferentes niveles de habilidad y respeto por el código, las probabilidades de encontrar problemas son altas.
Gaste los $2,000 antes de cerrar. Sepa qué está comprando. Presupueste para la realidad, no para la esperanza.
Ese es el consejo más valioso que puedo darle a cualquier comprador de vivienda en NYC.
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