Cada Tipo de Fuga en un Apartamento de NYC y Qué Significa Cada Una

Lo Primero Que Pregunto Cuando Alguien Llama por una Fuga

¿Dónde está y cómo se ve?

Esas dos preguntas me dicen casi todo lo que necesito saber antes de llegar. Un goteo en una junta de tubería es un trabajo diferente a agua filtrándose a través del empaque de una válvula. Un radiador de vapor goteando condensado es un problema diferente a un tanque que se suelta a las 3 de la mañana. Y una fuga de gas, eso no es una llamada de plomería en absoluto hasta que alguien más maneje primero la emergencia.

Llevo haciendo esto 30 años en la ciudad de Nueva York. Todo tipo de edificio: co-ops pre-war en el Upper West Side, brownstones en Bed-Stuy, edificios altos en Midtown, SROs en Hell's Kitchen, casas de dos familias en Flushing. Las fugas siguen patrones. Una vez que conoce los patrones, sabe con qué está lidiando antes de sacar una sola herramienta.

Esta es la guía de referencia que desearía que todo inquilino y propietario de edificio tuviera antes de llamarme en pánico.

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Fugas de Válvula Principal y de Cierre

Esta es la que más asusta a los superintendentes de edificios.

La válvula principal de cierre controla el agua de todo el edificio. Válvula de compuerta, típicamente. Instalada hace décadas. Para muchos de los edificios en los que trabajo, construcción pre-war, eso significa de los años 1920 o 1930, esa válvula no se ha girado completamente en 40 o 50 años. El vástago está corroído. El empaque se secó. La compuerta está parcialmente trabada.

Cuando una válvula principal comienza a gotear, tiene un problema que no está contenido a un solo apartamento. Es todo el edificio. Y repararla significa encontrar la manera de cerrar el agua río arriba, desde la tubería principal de la ciudad, en la caja de la acera, lo cual requiere un equipo de calle del DEP o un plomero licenciado con el equipo adecuado para acceder a ella.

Lo que les digo a las juntas de edificios: si su válvula principal es original, trátela como un riesgo. No espere a que falle. Reemplazar una válvula principal de manera proactiva cuesta entre $1,500 y $3,000 dependiendo del acceso y el tamaño de la válvula. Reemplazarla como emergencia, con agua entrando, con inquilinos gritando, con el equipo de la ciudad en horas extra, el doble o triple de eso.

Señales de que su válvula principal está comprometida: corrosión filtrándose alrededor del vástago, manchas minerales en la tubería debajo del cuerpo de la válvula, marcas de agua en el piso que no estaban allí el año pasado. Estas válvulas no fallan de golpe. Dan señales de advertencia.

Las válvulas secundarias de cierre, las válvulas de ramal y las válvulas de montante, tienen la misma historia. Una válvula de bola instalada en los últimos 20 años es confiable. Una válvula de compuerta de 1960 que nadie ha tocado desde entonces: o está congelada abierta y no se cerrará cuando la necesite, o es tan frágil que girarla crea una nueva fuga. He ido a cerrar una válvula de ramal en un edificio pre-war y el cuerpo de la válvula se agrietó. Ahora tengo un problema más grande que cuando empecé.

Toda válvula en un edificio que no se ha operado regularmente es sospechosa. Punto.

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Fugas de Radiador de Vapor y Sistema de Vapor

Las fugas de vapor en un edificio de apartamentos de NYC casi siempre están en uno de tres lugares: la válvula del radiador, la ventila de aire, o las conexiones de tubería. Cada una se comporta de manera diferente y cada una significa algo diferente.

Las válvulas de radiador son una pesadilla en los edificios más antiguos. Las válvulas en la mayoría de los radiadores de vapor son originales, algunas tienen 80 o 100 años. El empaque se secó, el vástago está corroído y el asiento no sella. En los sistemas de vapor de una tubería, que es lo que tienen la mayoría de los edificios pre-war de NYC, la válvula es binaria: completamente abierta o completamente cerrada. Nada intermedio. Una válvula de vapor parcialmente cerrada causa golpe de ariete, ese sonido de golpeteo en las tuberías que hace sentir como si alguien estuviera golpeando el radiador con una llave. Lo que realmente sucede es que el condensado que no puede drenar se acumula y es golpeado por el vapor entrante. Es violento. Daña las conexiones con el tiempo.

Cuando la válvula de un radiador de vapor falla y comienza a gotear agua al piso, la solución es reemplazar la válvula. Suena simple. No lo es.

Reemplazar una válvula de radiador de vapor significa cortar la válvula vieja del vástago, volver a roscar el extremo y instalar una nueva válvula. En un apartamento estándar, son unas pocas horas de trabajo. ¿En un edificio SRO donde alguien construyó una pared alrededor del radiador hace 40 años y lo olvidó? Eso es un contratista general abriendo una pared antes de que yo pueda siquiera ver con qué estoy trabajando. He tenido trabajos donde la plomería tomó dos horas y el trabajo de pared tomó dos días. Reemplazo de válvula de radiador: $300 a $600 en una situación normal. Agregue acceso a la pared: $1,500 a $4,000.

Las ventilas de aire en los sistemas de vapor de una tubería son el otro punto común de fuga. La ventila es un dispositivo pequeño que se abre para dejar salir el aire cuando el vapor empuja, y luego se cierra cuando llega el vapor. Cuando fallan, y sí fallan, especialmente en edificios con agua rica en minerales, o se quedan abiertas, liberando vapor y agua, o se quedan cerradas, atrapando aire e impidiendo que el calor llegue al radiador. Una ventila que falla y gotea agua es una reparación barata: $40 a $80 por una ventila de reemplazo. Pero si el sistema tiene 30 radiadores con ventilas fallando y nadie las ha reemplazado en años, estará viendo un trabajo de balanceo y reemplazo de ventilas de todo el sistema: $2,000 a $5,000.

Las conexiones de tuberías de vapor que supuran o gotean usualmente son señal de que la tubería no fue inclinada correctamente durante la instalación o se ha desplazado con el tiempo. El condensado del vapor tiene que drenar de regreso a la caldera. Si la inclinación es incorrecta, se acumula. Encuentra la conexión más baja. Gotea.

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Fugas de Calentador de Agua

No todo apartamento en Nueva York tiene su propio calentador de agua. Muchos edificios más antiguos distribuyen agua caliente centralmente desde un cuarto de calderas o un calentador de agua para todo el edificio. Si usted está en un edificio pre-war y nunca ha visto un calentador de agua en su unidad, probablemente está en un sistema central de agua caliente. Esas fugas ocurren en el cuarto de calderas y el edificio las maneja.

Si usted tiene su propia unidad, ya sea un calentador de agua con tanque o uno sin tanque, las fugas vienen de tres lugares y significan cosas muy diferentes.

Las fugas del tanque son las malas. El tanque mismo se está corroyendo desde adentro. Una vez que las paredes del tanque comienzan a deteriorarse, no hay reparación. El reemplazo es la única opción. Un reemplazo de calentador de agua a gas en un apartamento de NYC cuesta entre $1,200 y $2,500 instalado, dependiendo del acceso y la ventilación. Eléctrico: $900 a $1,800. Los calentadores de agua de condensación de alta eficiencia tienen más componentes: intercambiadores de calor, drenajes de condensado, circuitos de alivio de presión, y cada uno es un punto potencial de fuga. Cuestan más para reemplazar: $2,500 a $4,500 instalados.

¿Qué edad tiene su tanque? La placa del fabricante en el costado tiene la fecha de manufactura. La mayoría de los tanques tienen una vida útil de 10 a 12 años bajo condiciones normales. En NYC, con nuestra calidad de agua, a veces menos. Si su tanque tiene más de 12 años y está viendo cualquier humedad a su alrededor, planifique el reemplazo. No espere.

Las fugas en conexiones, en la entrada, salida o la válvula de drenaje, son las reparables. Una conexión roscada que se aflojó, una unión dieléctrica corroída, un empaque de goma que se secó. Estas cuestan entre $150 y $400 para reparar. Lo importante es detectarlas temprano, antes de que el agua se asiente en el piso lo suficiente como para dañar la estructura debajo.

La válvula de alivio de presión merece su propia mención. Todo calentador de agua tiene una: una válvula T&P (alivio de temperatura y presión). Está diseñada para abrirse y descargar agua si la presión o temperatura en el tanque excede los límites seguros. Si su T&P está goteando, significa que está fallando o que la presión del sistema es realmente demasiado alta. No la ignore y no la tape. Una válvula T&P fallando en un calentador de agua bajo presión es un problema de seguridad. Llame a un plomero. El reemplazo cuesta entre $200 y $400.

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Aire en las Líneas y Salpicaduras en los Accesorios

Este se diagnostica incorrectamente constantemente.

Usted abre el agua caliente y sale a chorros. Salpicando, escupiendo, flujo irregular. Suena como un problema de presión. No siempre lo es.

Las bolsas de aire en las líneas de agua caliente causan exactamente este síntoma. El aire entra al sistema durante el mantenimiento, después de un cierre de todo el edificio, o a través de una conexión defectuosa que permite la entrada de aire bajo condiciones de vacío. El aire se acumula en los puntos altos del recorrido de la tubería. Cuando el flujo comienza, el aire se descarga en ráfagas.

La solución suena simple: purgar las líneas. Abrir los accesorios, dejar que el aire salga. Usualmente se despeja en unos minutos. A veces el aire sigue regresando, lo que significa que hay una causa subyacente: una conexión que no está bien apretada, una sección de tubería con un recorrido incorrecto, un calentador de agua que está perdiendo su tubo de inmersión e introduciendo aire.

En los sistemas de calefacción de vapor, las ventilas de aire que no funcionan y que están atascadas abiertas son tanto un problema de aire como de agua. El vapor sale arrastrando agua, y eso termina goteando de la carcasa de la ventila o acumulándose en el radiador. La causa es una ventila que ya pasó su vida útil o la calidad del agua en la caldera que está contaminando el mecanismo de la ventila con sarro y residuos.

Si está viendo problemas relacionados con el aire en un edificio que acaba de tener un cierre, espere un día. Si persiste después de 48 horas, algo más está mal.

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Fugas de Drenaje

Las fugas de drenaje son las sigilosas. No aparecen cuando el agua está corriendo. Aparecen como manchas en el techo de abajo, como moho detrás de un gabinete, como un olor que no puede ubicar.

Los drenajes de fregadero de cocina en apartamentos pre-war frecuentemente tienen la tubería original: hierro fundido de 2 pulgadas o acero galvanizado viejo, conectados con accesorios de compresión o juntas selladas con plomo que han sido parchadas y reparchadas por una docena de superintendentes diferentes durante 80 años. La trampa P debajo del fregadero, el ramal hacia la pared, todo viejo, todo corroyéndose desde adentro. Un drenaje lento que nunca se tapa completamente pero gotea en una conexión: ahí es donde miro primero.

Los drenajes de bañera son su propia situación. La conexión entre la zapata de la bañera y el brazo del drenaje, la placa de desbordamiento, la conexión al ramal de drenaje debajo, estos son puntos donde la tubería de hierro fundido se encuentra con goma, se encuentra con accesorios viejos de cromo, se encuentra con cualquier material que usó el último plomero cuando lo parchó. Las transiciones de hierro fundido a PVC que no se hicieron correctamente se aflojan con el tiempo. El empaque entre el drenaje de la bañera y el desbordamiento se seca. Las bañeras en edificios pre-war se reacondicionan o reemplazan y las conexiones del drenaje se hacen con prisa. Encuentro más fugas de drenaje de bañera de las que espero.

La trampa del edificio (house trap) es la peor llamada por fuga de drenaje en un brownstone. Es una trampa en forma de U donde el drenaje del edificio se encuentra con el lateral de alcantarillado, común en edificios más antiguos de Brooklyn y Manhattan. Son problemáticas por diseño: atrapan residuos, pueden tener inclinación incorrecta, los empaques se secan y se agrietan. Una house trap que supura en una junta está con tiempo prestado. Reparar una house trap en un sótano estrecho de brownstone, con todo lo demás que hay alrededor, cuesta entre $1,200 y $2,500. A veces más si el acceso es difícil.

Y luego está el recorrido de 45 grados bajo la escalera del brownstone, la sección del drenaje principal que corta en ángulo para llegar al montante o al lateral. En casi todos los brownstones en los que he estado, esta sección fue armada de manera improvisada en algún momento por alguien que no tenía los accesorios correctos. Aguanta. Hasta que deja de hacerlo.

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Fugas de Latón y Tuberías Antiguas

El tipo de tubería importa enormemente al diagnosticar y cotizar una fuga.

Los edificios modernos usan cobre para las líneas de suministro. El cobre desarrolla fugas de alfiler, usualmente por la química agresiva del agua o fundente dejado en la tubería durante la instalación. Una fuga de alfiler en una línea de cobre es una reparación localizada: cortar la sección, soldar un reemplazo. Típicamente $300 a $600.

Pero muchos edificios más antiguos de NYC, especialmente los edificios de los años 1910 a 1940, usaron tuberías de latón para las líneas de suministro en lugar de cobre. Latón de pared gruesa, roscado. No es lo mismo que los accesorios de latón. Es tubería. Y cuando se corroe, se corroe de manera diferente al cobre. El latón viejo endurecido se vuelve frágil. Las roscas se agrietan. El cuerpo de la tubería desarrolla fracturas capilares que supuran antes de fallar completamente.

Cuando encuentro tubería de suministro de latón en un edificio, sé que el cálculo de reparación cambia. No se puede simplemente cortar y empalmar tan fácilmente. Los accesorios son más difíciles de conseguir. Y si el latón ha estado allí lo suficiente, las secciones adyacentes probablemente están en condiciones similares. Reparar una sección de una línea de suministro de latón frecuentemente significa reemplazar un tramo más largo porque la integridad del material en toda la extensión está comprometida.

Las tuberías de suministro de acero galvanizado son otro elemento básico de la era pre-war. El galvanizado se corroe desde adentro, acumulando depósitos minerales que restringen el flujo y crean concentraciones de presión en los puntos débiles. Las fugas de tuberías de acero galvanizado usualmente ocurren en conexiones y juntas donde la corrosión es más avanzada. Cuando el galvanizado se encuentra con el cobre en una reparación, comienza la corrosión galvánica: los dos metales reaccionan electroquímicamente y el metal corroído cede más rápido. Las uniones dieléctricas existen para prevenir esto. La mitad de las reparaciones antiguas que abro no las usaron.

Las líneas de suministro de plomo son la otra realidad pre-1965. En muchos brownstones de NYC, la conexión de servicio desde la tubería principal de la ciudad hasta el edificio sigue siendo tubería de plomo original. El plomo realmente no "gotea" en el sentido tradicional: la preocupación es lo que se filtra al agua, no la integridad estructural. Pero cuando las líneas de plomo se disturban durante reparaciones, son frágiles y las conexiones frecuentemente están comprometidas.

Qué tipo de tubería tiene usted determina lo que realmente cuesta reparar su fuga. No es un detalle menor. Es la base del presupuesto.

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Fugas de Gas - Deje de Leer y Llame Ahora Mismo

Si huele gas en su apartamento, esta sección no es para que la lea con calma. Actúe primero.

Saque a todos. No encienda ni apague interruptores. No intente cerrar ninguna válvula. Deje la puerta abierta al salir. Llame a Con Edison desde afuera o desde el teléfono de un vecino: 1-800-75-CONED. Dígales que huele gas y deles la dirección. Ellos lo cierran. Ese es su trabajo.

Después llame a un plomero licenciado.

Esto es lo que necesita entender sobre las fugas de gas: la presión en las líneas de gas residenciales no es algo con lo que se debe experimentar. Las conexiones, en el medidor, en los electrodomésticos, en las válvulas de cierre, no son algo que se deba ajustar sin el equipo y la capacitación adecuados. Si gira una válvula en la dirección incorrecta en una conexión comprometida, puede empeorar dramáticamente una fuga de gas en segundos.

Fuentes comunes de fugas de gas en apartamentos de NYC:

Conexiones de electrodomésticos. El conector flexible entre la válvula de gas y la estufa o secadora. Estos se corroen con el tiempo, especialmente si están doblados o fueron instalados incorrectamente. Si alguien movió la estufa sin desconectar el gas primero, el conector probablemente está comprometido.

Conexiones del medidor y llaves de gas. Las válvulas en el medidor son reparables solo por la compañía de gas y por plomeros licenciados.

Tubería interior de ramal. Tubería vieja de hierro negro con conexiones roscadas en todo el apartamento. Juntas que fueron selladas con compuesto para tubería que hace mucho se secó. Conexiones que fueron sobre-apretadas y se agrietaron.

Detrás de electrodomésticos en cocinas pre-war. Estas áreas frecuentemente tienen conexiones corroídas que no se han revisado desde que el electrodoméstico fue instalado hace 30 años.

Las fugas de gas son violaciones de código. Con Edison no restaurará el servicio de gas hasta que la fuga sea reparada e inspeccionada por un plomero licenciado, y en algunos casos se requiere una inspección del DOB. Las reparaciones pueden costar desde $400 por una conexión simple de electrodoméstico hasta $8,000 a $15,000 si la tubería interior de gas necesita ser reemplazada y re-permisada.

No ignore un olor a gas. No se diga que es la llama piloto o la cocina del vecino. Si lo huele, actúe.

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Fugas del Techo y Piso Desde el Apartamento de Arriba

Incluyo esto porque es una de las llamadas más comunes que recibo: "Está entrando agua por mi techo y no sé de dónde."

Esto casi nunca es su plomería. Es el apartamento de arriba. Las fuentes en orden de probabilidad:

Desbordamiento de un inodoro, bañera o fregadero. Alguien se quedó dormido, la tapa del inodoro falló, un drenaje se tapó.

Una línea de suministro o válvula de cierre con fuga en la unidad de arriba.

Una fuga lenta de drenaje que ha estado acumulándose en el subpiso durante meses.

El radiador de arriba - condensado de vapor que la ventila de aire está liberando y acumulando en el piso.

Una penetración de tubería en el techo/piso que nunca fue sellada correctamente.

Lo que usted puede hacer: documentar el agua, fotografiar la mancha, anotar la hora en que aparece. ¿Sucede cuando alguien está en casa arriba? ¿Solo a ciertas horas del día? ¿Después de que llueve? El patrón le dice la fuente.

Lo que no puede hacer: acceder a la tubería que causa la fuga. Eso requiere entrar a la unidad de arriba, lo cual requiere la administración del edificio, lo cual requiere una orden de trabajo. En un co-op, el plomero del edificio lo maneja. En un alquiler, el superintendente o propietario. En un condominio, se complica más porque la responsabilidad depende de dónde se originó la fuga dentro de la unidad.

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Cómo Identificar Su Fuga Antes de Llamar

Cuando llame a un plomero, entre más específico pueda ser, más rápido se resuelve todo.

Dígame:

Dónde exactamente. Debajo del fregadero, detrás del inodoro, en la base del calentador de agua, alrededor del radiador, debajo del piso, en el techo.

Cómo se ve. Goteando de una junta, filtrándose por una pared, acumulándose en el piso, rociando activamente.

Cuándo sucede. Constantemente, solo cuando corre el agua, solo cuando se enciende la calefacción, solo en la mañana.

Cómo es su edificio. Pre-war, post-war, brownstone, edificio alto. Antigüedad aproximada si la conoce.

Qué tipo de calefacción tiene. Radiadores de vapor o agua caliente forzada o sin calefacción en el apartamento. Esto me dice mucho sobre cómo son los sistemas mecánicos.

Qué ha hecho ya. Si alguien ya cerró una válvula, si un superintendente lo revisó, si ha tenido este problema antes.

El objetivo es llegar sabiendo con qué estoy lidiando. Una fuga que ha sido descrita claramente muchas veces puede diagnosticarse por teléfono lo suficientemente bien como para llegar con las piezas correctas. Una llamada vaga significa que llego, evalúo, me voy a buscar piezas y regreso. Esas son horas extra.

Treinta años de fugas en la ciudad de Nueva York. Todos los edificios las tienen. Todo tipo de tubería, todo tipo de sistema, todo tipo de falla. La presión del agua de la ciudad, la antigüedad de la infraestructura, el clima, las reparaciones superpuestas durante décadas, todo se acumula. Entender qué está goteando y por qué es la mitad del trabajo.

La otra mitad es saber a quién llamar y qué decirles cuando lo haga.