אינסטלציה ב-Brownstone של Brooklyn: 30 שנה של מה שמאחורי הקירות האלה

מה 30 שנה של עבודה ב-Brownstone מלמדות

אני עובד על brownstones ב-Brooklyn כבר שלושה עשורים. Park Slope, Crown Heights, Bed-Stuy, Carroll Gardens, Cobble Hill. בתי שורה בני ארבע קומות עם קומות סלון, מרתפים מגורים, חימום קיטור, ו-cast iron בכל מקום. אחרי כמה מאות כאלה, נכנסים לכל מרתף brownstone ויודעים בערך עם מה מתמודדים לפני שנוגעים במשהו.

הנה עוד דבר שאני יודע: העבודה הזו יקרה. שיפוצי אינסטלציה ב-brownstone מתחילים ב-$20,000. שיפוצים מלאים עם כל האינסטלציה החדשה מגיעים ל-$60,000 עד $100,000. לא כי זה אקזוטי - כי מה שמאחורי הקירות דורש מומחיות אמיתית ויש הרבה ממנו.

Cast Iron בכל מקום - והוא עבר שינויים גרועים

לכל brownstone יש צנרת cast iron. קווי ניקוז, צינורות פסולת עולים, צינורות אוורור - הכל cast iron, אותו דבר כפי שהותקן לפני 80 עד 120 שנה. החומר עצמו בדרך כלל בסדר. צפוף, בולע רעש, בנוי להחזיק מעמד.

מה שלא בסדר זה כל מה שנעשה לו מאז. חיבורים שנאטמו עם אטם ועופרת שדולפים מזה שנים. מקטעים סדוקים שעטפו בסרט פיברגלס. פתחי ניקוי שצומנטו במהלך שיפוצים כי הם הפריעו. ה-cast iron שורד. השינויים לא.

המרתף תמיד מצב

כל מרתף brownstone שאי פעם נכנסתי אליו יש לפחות שלוש מהבעיות האלה:

פתחי ניקוי חסרים. הצינור הראשי צריך פתחי ניקוי נגישים בנקודות קריטיות. הם לעתים קרובות לא שם, או שנקברו בשיפוץ. כל פעם שיש חסימה, מישהו חותך בצינור במקום לפתוח פתח ניקוי. שעות נוספות, כל פעם.

מלכודת הבית. ל-brownstones ישנים יש מלכודת בית - מלכודת בצורת U שבה צינור הניקוז של הבניין פוגש את הצינור הצדדי לביוב. אלה נחשבות היום בעייתיות כי הן תופסות פסולת וגורמות לגיבויים. רוב אלה שאני מוצא יש להן שיפוע לא נכון, אטמים לא נכונים, או שניהם. הן מחזיקות מעמד על מזל.

ההריצה ב-45 מעלות מתחת למדרגות. כמעט אוניברסלי. הענף הראשי עושה פנייה של 45 מעלות מתחת לחדר המדרגות כדי להגיע לצינור העולה או לצינור הצדדי. ללא יוצא מן הכלל, המקטע הזה נעשה בצורה גרועה על ידי מישהו שלא היו לו האביזרים הנכונים או שלא אכפת לו. זה עובד. באיזשהו אופן.

שורשים בצינור הצדדי. ב-Brooklyn יש עצים בוגרים. השורשים שלהם חודרים לצינורות ביוב צדדיים - לפעמים סדקים דקיקים מלחץ, לפעמים שברים גדולים. שלפתי גושי שורשים בגודל כדורי טניס מצינורות צדדיים מתחת לרחובות מגורים שקטים. הצינור הזה באחריותכם מהיסוד ועד לצינור הראשי של העירייה.

בניינים ליד המים - Red Hook, חלקים מ-Carroll Gardens - יש מצב צינורות צדדיים גרוע יותר מבניינים פנימיים. מפלס מי תהום גבוה יותר, קרקע זזה, יותר חדירת שורשים. סקפו את הצינור הצדדי לפני שמתחייבים למשהו ברחובות האלה.

צנרת קיטור: בדקו את זה קודם

לכל brownstone ב-Brooklyn יש חימום קיטור. לפני שהאדריכל מצייר קו אחד, לפני שמתקצבים את המטבח, לפני כל דבר - תביאו שרברב שיעריך את מערכת הקיטור. מצבה קובע כמה כל דבר אחר עולה.

קיטור חד-צינורי הוא הסטנדרט ב-brownstones. קיטור עולה דרך צינור האספקה לרדיאטור. כשהוא מתקרר ומתעבה חזרה למים, הוא מתנקז בחזרה דרך אותו צינור. הצינור חייב להיות בשיפוע נכון לכיוון הדוד אחרת מקבלים הלמת מים - הדפיקות שנשמעות כאילו מישהו מכה ברדיאטור עם מפתח שבדים. זה פקק עיבוי שנפגע מקיטור נכנס.

קיטור דו-צינורי יש קווי אספקה וחזרה נפרדים. יותר יעיל, אבל מלכודות הקיטור בצד החזרה נכשלות וצריכות החלפה. ל-brownstone עם 12 רדיאטורים יש 12 מלכודות קיטור שכל אחת יכולה להיכשל באופן עצמאי.

שסתומי רדיאטור הם בעיה נפרדת. השסתומים על רוב רדיאטורי brownstone הם מקוריים - בני 80 עד 100 שנה. אטימה יבשה, לא נסגרים, או לא נפתחים. בקיטור חד-צינורי, השסתום או פתוח לגמרי או סגור לגמרי - ללא ויסות. שסתום שסגור חלקית גורם להלמת מים כל פעם שהדוד נדלק.

ואז יש את הרדיאטורים שאנשים בנו קירות סביבם. מישהו החליט שזה מכוער ובנה מסגרת מולו. עכשיו הוא לא נגיש, עדיין מחובר, עדיין מתמלא ומתנקז. להגיע אליו אומר לפתוח קירות. אין דרך אחרת.

עופרת בצינורות המים

כל צנרת אספקת מים שהותקנה לפני 1965-1970 צריכה להיבדק לנוכחות עופרת. ברוב ה-brownstones, חיבור השירות מהרחוב לבניין הוא עדיין צינור העופרת המקורי. התיקון הוא לא משהו שעושים מבפנים. צריך לחתוך מהרחוב - חיבור ראשי, חיבור שירות, צנרת עד המד. זו פתיחת רחוב, היתר DEP, ותיאום עם העירייה.

תוכנית החלפת קווי שירות עופרת של NYC מכסה את החלק של העירייה. החלק שלכם - מהיסוד לצינור הראשי - עולה $5,000 עד $10,000 בהתאם לעומק ומרחק. אם הוא שם, הוא חייב ללכת.

קוד הגז השתנה

הוספת כיריים גז, העברת קו, עדכון חיבור דוד - קוד הגז הנוכחי דורש שהכל יהיה מתויג: כל שסתום, כל צומת, כל הריצה. סימון במרווחי 10 רגל על צנרת חשופה במרתף. וכל צנרת גז צריכה להיות מתוכננת לעומס המחובר הכולל.

זה תופס בעלי brownstone בהפתעה כל הזמן. הם רוצים לחבר כיריים. פשוט. אבל צנרת הגז במטבח הזה לא נגעו בה מאז שנות ה-80, היא בקוטר קטן מדי לחישובי עומס נוכחיים, השסתומים לא מתויגים, והחיבורים לא עומדים בקוד. חיבור כיריים הופך לפרויקט תיקון גז של $4,000-$8,000 לפני שמישהו מתקין משהו.

תוספות שבאמת עובדות

יחידות פאן קויל - הסוג שמנשב אוויר ממוזג - יכולות להיות מחוברות עם לולאת מים חמים ומשאבת סירקולציה כדי לחמם חללים שבהם הרצת קיטור לא מעשית. עשיתי את זה בכמה פרויקטי brownstone: הוספתי מעגל מים חמים משלים מהדוד, הרצתי copper ליחידות פאן קויל בקומת הסלון או בהרחבת קומת הגינה, התקנתי משאבה קטנה כדי לשמור על מים נעים.

זה משתלב עם הדוד הקיים. זה נותן חימום בחללים שבהם קיטור מעולם לא הורץ או הוסר. זה פתרון אמיתי, לא עקיפה.

כמה זה באמת עולה

כשאנשים שואלים אותי למספר, הנה מה שאני אומר להם: תכננו על $20,000 מינימום אם אתם עושים חדר אמבטיה אחד או שניים, מטבח, וקצת עבודת קיטור. אם אתם נוגעים בכל הבניין - החלפת הצינור העולה הראשי, כל צנרת הקיטור, חיבור מחדש של אספקת המים, דוד חדש, קווי גז חדשים - תקצבו $60,000 עד $100,000. חלק מהעבודות הולכות גבוה יותר.

הטווח הזה מפתיע אנשים עד שהם מבינים מה מעורב. זו לא בעיה אחת. זה cast iron שלא תוחזק כראוי עשרות שנים. צנרת קיטור שצריכה לעבור ניתוב מחדש ושיפוע מחדש. קו שירות עופרת שיוצא מהרחוב. מרתף מלא בפתחי ניקוי חסרים, מלכודות גרועות, וחיבורים גרועים מתחת למדרגות. צנרת גז שלא עומדת בקוד הנוכחי.

כל אחד מהם הוא היקף נפרד. הם מצטברים. פותחים קיר לצנרת הקיטור ומוצאים שצינור הניקוז cast iron מאחוריו סדוק. מתקנים את הניקוז ומוצאים קו גז שרץ היכן שהוא לא צריך. ככה עבודות brownstone גדלות.

הדרך לנהל את זה: תביאו שרברב דרך המרתף והמערכות המכניות לפני שמתכננים משהו. תבינו מה שם. תקצבו למציאות.

Brownstones שווים את העבודה. עשיתי מאות מהם ועדיין אוהב את העבודה. אבל הם לא נהיים זולים יותר בהמתנה, והם לא נהיים פשוטים יותר בתקווה.