לפני שקונים בית בניו יורק: עשו ביקורת אינסטלציה קודם

הטעות שעולה לרוכשי בתים בניו יורק הכל

ראיתי את זה קורה יותר פעמים ממה שאני יכול לספור. זוג עובד שנים כדי לחסוך. הם מוצאים בית ב-Brooklyn או ב-Queens, מתמתחים על המקדמה, סוגרים את העסקה, ומתחילים לתכנן את השיפוץ. סוף סוף, מקום משלהם בניו יורק.

ואז הם מגישים בקשה להיתרים.

שם הם מגלים את ההפרות. הפרות קיימות שהמוכר מעולם לא הזכיר. חדשות שמופעלות על ידי הביקורת שמגיעה עם בקשת ההיתר. הפרות שצריך לפנות לפני שכל היתר מאושר. ופינוי ההפרות האלה עולה יותר מהשיפוץ שתכננו.

החלום נעצר. התקציב מתפוצץ. לוח הזמנים עובר משישה חודשים לשנתיים. ראיתי זוגות כמעט מאבדים את הבתים שלהם בגלל זה.

הכל כי אף אחד לא אמר להם לעשות ביקורת אינסטלציה לפני שקנו.

מה בדיקת בית כללית מפספסת

כל רוכש בית עושה בדיקה כללית. הבודק מבלה כמה שעות בבדיקת הגג, היסודות, לוח החשמל, מערכת האוורור. הוא מפעיל את הברזים. הוא שוטף את האסלות. הוא מציין מה נראה לא תקין.

אבל בודק כללי הוא לא שרברב. הוא לא זוחל מתחת לבית כדי לבדוק את הצינור הצדדי לביוב. הוא לא בודק אם צנרת הגז עומדת בקוד הנוכחי. הוא לא עוקב אחרי קווי אוורור כדי לוודא שהם מסתיימים נכון. הוא לא מסתכל על מערכת הניקוז כדי להבין אם התשתית יכולה לתמוך בשיפוץ שאתם מתכננים.

בדיקה כללית אומרת לכם שהבית עומד והמים זורמים. ביקורת אינסטלציה אומרת לכם כמה באמת יעלה לגור שם.

מה ביקורת אינסטלציה מכסה

קווי גז

הפרות קוד גז הן בין הבעיות הנפוצות והיקרות ביותר בבתים בניו יורק. צנרת ישנה, ניתוב לא נכון, רגלי ניקוז חסרות, חיבורים לא תקינים, קווי גז שעוברים דרך חללים שהקוד כבר לא מאפשר. ראיתי תיקון גז לבד עולה $15,000-$25,000 בבתים ישנים.

שרברב יבדוק את חומר צנרת הגז, ניתוב, חיבורים, ועמידה בקוד. אם הבית עבר שיפוצים מרובים, קווי הגז כנראה שונו מספר פעמים על ידי אנשים שונים עם רמות מיומנות שונות.

מערכת ביוב וניקוז

הצינור הצדדי לביוב - הצינור שמחבר את הבית שלכם לצינור הראשי של העירייה - הוא באחריותכם. אם הוא קרס, סדוק, או חדרו אליו שורשים, זה החשבון שלכם. בדיקת מצלמה של קו הביוב עולה כמה מאות דולרים ויכולה לחשוף עשרות אלפים בתיקונים נדרשים.

בתוך הבית, מערכת הניקוז מספרת את הסיפור של כל שיפוץ שהבניין אי פעם עבר. גודל נכון, שיפוע נכון, אוורור נכון. אם משהו מאלה לא בסדר, אתם מסתכלים על ניקוזים איטיים, גיבויים, וגז ביוב בבית.

מערכת אוורור

קווי אוורור נושאים גזי ביוב למעלה ודרך הגג ומאפשרים לניקוזים לזרום כראוי. בבתים בניו יורק ששופצו מספר פעמים, קווי אוורור הם לעתים קרובות הקורבן הראשון. הם נחתכים, מנותבים מחדש, מסתיימים בעליות גג במקום דרך הגג, או פשוט נשכחים.

אוורור חסר או לא תקין גורם לניקוזים איטיים, אסלות שמגרגרות, וריח גז ביוב בבית. לתקן את זה בדיעבד אומר לפתוח קירות ותקרות. עדיף לדעת לפני שקונים.

צנרת אספקת מים

מאיזה חומר צינורות האספקה? צינורות פלדה מגולוונים בבית שלפני שנות ה-60 יש להם חיים מוגבלים. אם לא הוחלפו, הפנים כנראה חנוק בהצטברות חלודה. החלפת צנרת היא עבודה של $5,000-$15,000.

יש קווי שירות עופרת? חיבורי הלחמה מעופרת? אלה בעיות בריאות שדורשות הערכה מקצועית ואולי תיקון יקר.

ברזי סגירה ובידוד

האם לבית יש ברזי סגירה נכונים? אפשר לבודד אביזרים בודדים, קומות בודדות, או את כל אספקת המים? לבתים ישנים רבים בניו יורק חסרה תשתית בידוד בסיסית, מה שאומר שכל תיקון אינסטלציה דורש סגירת מים לכל הבניין.

מחמם מים

גיל, מצב, עמידה בקוד, ותוחלת חיים צפויה של מחמם המים. החלפת מחמם מים בניו יורק עולה $2,000-$5,000 מותקן בהתאם לסוג ונגישות.

מלכודת ההפרות

זה החלק שאף אחד לא מזהיר מפניו. לניו יורק יש מערכת אכיפת קוד אגרסיבית. כשמגישים בקשה להיתר שיפוץ, DOB עשוי לבדוק את הנכס. כשהם בודקים, הם לא רק מסתכלים על מה שאתם מציעים - הם מסתכלים על הכל. מצבים קיימים שמפרים את הקוד הנוכחי מסומנים.

אי אפשר לקבל את היתר השיפוץ עד שמפנים את ההפרות. פינוי ההפרות הופך לעדיפות, וזו עבודה שלא תכננתם ולא תקצבתם.

הפרות נפוצות שעולות במהלך בקשות היתר:

צנרת גז שלא עומדת בקוד הנוכחי

עבודות אינסטלציה לא חוקיות שנעשו ללא היתרים

אוורור חסר או לא תקין

שינויים בקווי ניקוז שלא עומדים בקוד

התקנות מחממי מים שמפרות דרישות מרווח או אוורור

חיבורים צולבים בין מים ראויים לשתייה ומים שאינם ראויים

כל הפרה צריכה להיות מתוקנת, נבדקת, ומאושרת. כל אחת מוסיפה עלות וזמן. והן יכולות להשתלשל - תיקון הפרה אחת עשוי לדרוש שינוי של משהו אחר, מה שמפעיל בדיקת קוד נוספת.

אפקט המפל

הנה איך זה בדרך כלל מתפתח:

אתם קונים את הבית עם תוכניות לשיפוץ מטבח וחדר אמבטיה

אתם מגישים בקשה להיתרים עם שרטוטי האדריכל

ביקורת DOB חושפת הפרות - צנרת גז, שינויי ניקוז, סיום אוורור חסר

ההפרות חייבות להיות מפונות קודם - אין היתרים עד שהן נפתרות

פינוי הפרות דורש שינויי תכנון - העיצוב האדריכלי צריך להתאים למסלולי אינסטלציה תואמי קוד

שינויי עיצוב משתלשלים - פריסת המטבח זזה כדי לפנות מקום לקו ניקוז תקני, חדר האמבטיה זז להתאמה עם צינור האוורור העולה

התקציב מתפוצץ - עכשיו אתם משלמים לתקן הפרות וגם לעצב מחדש את השיפוץ

לוח הזמנים מוכפל או משולש - כל פינוי הפרה דורש ביקורת ואישור משלו

ראיתי תקציבי שיפוץ מוכפלים בגלל אפקט המפל הזה. מטבח וחדר אמבטיה של $100,000 הופכים לפרויקט של $200,000 כי תשתית האינסטלציה הבסיסית הייתה שבורה ואף אחד לא בדק לפני הסגירה.

כמה הביקורת עולה לעומת מה שהיא חוסכת

ביקורת אינסטלציה יסודית לפני רכישה עולה $500-$1,500 בהתאם לגודל הבית ומורכבות המערכות. בדיקת מצלמה של הצינור הצדדי לביוב היא עוד $300-$500.

קראו לזה $2,000 סך הכל לשקט נפשי מלא.

השוו את זה לגילוי $30,000 בתיקון גז אחרי שכבר סגרתם. או לגלות שהצינור הצדדי לביוב קרס וההחלפה תעלה $15,000 ותחפור את החצר הקדמית. או ללמוד שכל מערכת הניקוז הותקנה ללא היתרים וצריכה להיות מובאת לקוד לפני שאפשר לקבל היתרי שיפוץ.

הביקורת נותנת לכם שלוש אפשרויות שסגירה בלעדיה לא נותנת:

לנהל משא ומתן על המחיר למטה כדי לכסות עבודות אינסטלציה נדרשות

ללכת אם הבעיות חמורות מדי

לתקצב במדויק כשיודעים בדיוק לתוך מה נכנסים

איך מקבלים ביקורת אינסטלציה

אל תשתמשו בשרברב של המוכר. תביאו שרברב מורשה משלכם, מישהו שאין לו אינטרס כלכלי שהעסקה תעבור. אמרו לו שאתם רוצים הערכה מלאה של מערכות האינסטלציה עם דגש על עמידה בקוד ופוטנציאל שיפוץ.

שאלו ספציפית על:

עמידה בקוד של קווי גז

מצב הצינור הצדדי לביוב (בדיקת מצלמה)

שלמות מערכת הניקוז והאוורור

חומר וצנרת אספקה ומצבה

סטטוס מחמם מים

נוכחות צנרת או הלחמה מעופרת

הפרות קיימות או צפויות

כמה יעלה להביא הכל לקוד

קבלו את זה בכתב. דוח כתוב עם תמונות ואומדני עלויות לכל עבודה נדרשת. זה הופך לחלק מהמשא ומתן שלכם עם המוכר ומהתקצוב שלכם לנכס.

השורה התחתונה

קניית בית בניו יורק ללא ביקורת אינסטלציה זה כמו לקנות מכונית משומשת בלי להסתכל מתחת למכסה המנוע. הצבע יכול להיות מושלם. הפנים יכול להיות נקי מחטא. אבל המנוע קובע אם אתם נוסעים או דוחפים.

האינסטלציה היא המנוע של הבית שלכם. היא מאחורי הקירות, מתחת לרצפות, ומתחת לאדמה. היא בלתי נראית עד שהיא נכשלת. ובניו יורק, שם בניינים עברו עשרות שנים של שיפוצים על ידי אנשים עם רמות מיומנות וכבוד לקוד שונות, הסיכויים למצוא בעיות גבוהים.

השקיעו את ה-$2,000 לפני שסוגרים. דעו מה אתם קונים. תקצבו למציאות, לא לתקווה.

זו העצה היחידה הכי חשובה שאני יכול לתת לכל רוכש בית בניו יורק.