שיפוצי פרנקנשטיין: למה האינסטלציה השכבתית של NYC היא פצצה מתקתקת

איך נראה שיפוץ פרנקנשטיין

פתחו את הקיר של כל בית ב-NYC שנבנה לפני 1970 וכנראה תמצאו את זה: שלושה סוגים שונים של צינורות, שני דורות של אביזרים, ולפחות חיבור אחד שלא הגיוני עד שמבינים שמישהו פתר בעיה שאתם לא יכולים לראות יותר כי השיפוץ הבא כיסה אותה.

אני קורא לאלה שיפוצי פרנקנשטיין. לא כי חלק בודד בהכרח שגוי, אלא כי כל המערכת תפורה מחלקים שמעולם לא תוכננו לעבוד כאחד. כל שיפוץ נעשה על ידי שרברב אחר (או גרוע מזה, איש תחזוקה), פתר את הבעיה שהייתה באותו רגע, בלי שום הבנה של מה שקדם או מה שיבוא אחר כך.

התוצאה היא מערכת אינסטלציה שמתפקדת - בקושי - עד שמשהו זז, שוקע, מחליד, או שמישהו מנסה להוסיף עליה. אז הכל מתפרק, ומי שמחזיק את החשבון הוא מי שבעל הנכס עכשיו.

איך בתים ב-NYC מגיעים למצב הזה

שכבה 1: בנייה מקורית (שנות ה-1900-1940)

הבניין קם עם מערכות האינסטלציה של תקופתו. ניקוזי cast iron. אספקת מים מפלדה מגולוונת. קווי שירות מעופרת. אולי דוד פחם שהומר מאוחר יותר לגז. הצנרת תוכננה לפריסה ולשימוש המקוריים.

שכבה 2: שינויים של אמצע המאה (שנות ה-1950-1970)

הבניין מחולק לדירות, או שדירות מאוחדות. שטחים מסחריים משנים ייעוד. מטבחים וחדרי אמבטיה זזים. אינסטלציה מורחבת ומנותבת מחדש כדי להתאים. חלק מהעבודה נעשתה עם היתרים. הרבה לא. copper מתחיל להחליף פלדה מגולוונת לאספקת מים. ניקוזי cast iron המקוריים נשארים.

שכבה 3: עידן התיקון המהיר (שנות ה-1980-2000)

בעלי בתים עושים תחזוקה מינימלית. אנשי תחזוקה עושים תיקונים במקום שרברבים מורשים. קווי אספקה מתוקנים עם מה שזמין. בעיות ניקוז "מתוקנות" על ידי שפיכת כימיקלים במקום טיפול בסיבות שורש. פתחי אוורור חסרים מתעלמים מהם כי הניקוז טכנית עדיין עובד.

שכבה 4: בום השיפוצים (שנות ה-2000-היום)

בעלים חדשים קונים עם תוכניות שיפוץ. מטבחים וחדרי אמבטיה יוקרתיים מתוכננים על תשתית אינסטלציה משכבה 1. אביזרים מודרניים מחוברים לצינורות בני 60-100 שנה. אריחים יפים מכסים חיבורים מפוקפקים. מערכות בית חכם שולטות בשסתומים עתיקים.

הבעיות שזה יוצר

הסתעפויות תלויות זו בזו

זו הקריטית. כשמערכת אינסטלציה משתנה שוב ושוב, ההסתעפויות הופכות לתלויות זו בזו בדרכים שאף אחד לא תכנן. קו ניקוז ששרת דירה אחת עשוי להיות גם נתיב האוורור של אביזרים בדירה אחרת. הסתעפות אספקת מים עשויה לשרת אזורים שלא ציפיתם כי מישהו חיבר אליה בשכבה 2 ואף אחד לא תיעד את זה.

פתחתי קירות לתקן נזילה בדירה אחת ומצאתי שהצינור גם שירת שלוש דירות אחרות בקומה. לסגור אותו לתיקון פירושו לנתק מים לחצי הבניין. אף אחד לא ידע את זה עד שנכנסנו.

חומרים מעורבים

פלדה מגולוונת מחוברת ל-copper יוצרת קורוזיה גלוונית - המתכות מגיבות זו לזו והחיבור מתדרדר. אני רואה את זה כמעט בכל בניין מלפני המלחמה שעבר החלפת צנרת חלקית. ה-copper החדש מתחבר לפלדה מגולוונת ישנה עם איחוד דיאלקטרי שאולי הותקן ואולי לא. כשלא, המפרק מחליד מבפנים.

cast iron מחובר ל-PVC עם חיבור fernco נפוץ בבניינים שבהם מישהו החליף קטע צינור ניקוז ב-PVC. החיבור עובד, אבל ל-PVC ו-cast iron יש שיעורי התפשטות שונים והמפרק יכול להתרופף עם הזמן. הכפילו את זה בתריסר מפרקים כאלה בבניין ויש לכם בעיית תחזוקה שמעולם לא באמת נעלמת.

תשתית בגודל חסר

האינסטלציה המקורית נוגדלה לשימוש המקורי. בית חד-משפחתי שהומר לתלת-משפחתי יש שלוש פעמים עומס אביזרים על צנרת שתוכננה לאחד. מטבח שהיה במקור ליד העמוד אבל הוזז 15 רגל במהלך שיפוץ עכשיו יש לו מסלול ניקוז שאולי אין לו שיפוע או אוורור מספק.

בעיות גודל אלה לא תמיד גורמות לכשל מיידי. הן גורמות לביצועים כרוניים נמוכים - ניקוז איטי, לחץ נמוך, מים חמים לא עקביים - שאנשים לומדים לחיות איתם. עד שיפוץ חדש מנסה להוסיף עוד עומס על מערכת שכבר עמוסה יתר על המידה.

פערי תיעוד

לאף אחד אין תוכניות מלאות. תוכניות הבניין המקוריות, אם הן קיימות, לא מראות את השינויים. תוכניות כל שיפוץ מראות רק מה שהשתנה בשיפוץ ההוא, לא את המערכת המלאה. המצב הנוכחי של האינסטלציה ידוע רק למי שפותח את הקירות.

זה אומר שכל שרברב שעובד על הבניין טס חלקית בעיוורון. הם רואים מה מולם, אבל החיבורים למעלה ולמטה בזרם הם מאחורי קירות ומתחת לרצפות. שרברבים מנוסים מפתחים אינטואיציה לאיך בניינים ישנים ב-NYC מצונרים בדרך כלל, אבל הפתעות הן קבועות.

איך לזהות את זה לפני רכישה

רמזים חזותיים

חומרי צינור מעורבים גלויים במרתף, אזורי שירות, או מתחת לכיורים - copper פוגש פלדה מגולוונת פוגש PVC פוגש cast iron

קטעי צינור מתוקנים או מטולאים - אזורים עטופים בסרט, מכוסים באפוקסי שרברב, או נתמכים על ידי מתלים מאולתרים

צינורות שמנותבים בצורה לא הגיונית - עולים למעלה כדי לרדת למטה, חוצים את החדר כדי להגיע למשהו קרוב, עוברים דרך מרחבים שבבירור לא תוכננו להם

שיפוץ קוסמטי חדש שמכסה תשתית ישנה - אריחים ואביזרים חדשים לגמרי עם שסתומי סגירה מחולדים מתחת

רמזי ביצועים

ניקוז איטי באביזר אחד כשאביזר אחר בשימוש - מצביע על תשתית ניקוז משותפת או בגודל חסר

ירידות לחץ כשמספר אביזרים בשימוש בו-זמנית - צנרת אספקה בגודל חסר

גרגורים באביזר אחד כשאחר מנקז - בעיות אוורור

סתימות חוזרות באותו מיקום - כנראה בטן צינור, שיפוע שגוי, או חסימה חלקית שאף כמות של חידור לא מתקנת לצמיתות

ריח ביוב לסירוגין - בעיות מערכת אוורור שמאפשרות לגז ביוב להיכנס למרחב המגורים

רמזי נייר

היתרי שיפוץ מרובים ברשומת DOB BIS בלי היקף אינסטלציה מקיף

פערים בהיסטוריית ההיתרים - 30 שנות שיפוצים אבל רק שני היתרי אינסטלציה מרמז על עבודה ללא היתר

שרברבים מורשים שונים בעבודות עוקבות - כל אחד עובד בלי ידע על מה שהקודם עשה

כמה עולה לתקן

התשובה הכנה: זה תלוי כמה עמוק הפרנקנשטיין הולך.

תיקונים ברמת פני השטח (החלפת כמה חיבורים גרועים, הוספת מעברים מתאימים, תיקון הפרות קוד בודדות): $3,000-$10,000.

תיקונים ברמת מערכת (החלפת כל מפרקי חומרים מעורבים, הוספת אוורור חסר, ניתוב מחדש של ניקוזים עם שיפוע לא נכון): $15,000-$40,000 לבית רב-קומתי טיפוסי ב-NYC.

החלפת צנרת מלאה (כשהשינויים השכבתיים כל כך נרחבים שתיקון בעיות בודדות עולה יותר מאשר להתחיל מחדש): $30,000-$80,000+ בהתאם לגודל ומורכבות הבניין.

רוב הנכסים נופלים באמצע. שרברב טוב יכול להעריך אילו חלקים של מערכת הפרנקנשטיין מתפקדים באופן סביר ואילו דורשים טיפול מיידי. האסטרטגיה היא בדרך כלל: לתקן מה שנכשל, לתקן מה שלא בטוח, לתקן מה שימנע אישור היתר, ולהשאיר את השאר עד מחזור השיפוץ הבא.

הגישה הנכונה

לרוכשי דירות

עשו ביקורת אינסטלציה. כמה מאות דולרים אומרים לכם אילו שכבות פרנקנשטיין אתם יורשים וכמה יעלה לטפל בהן. השתמשו במידע הזה למשא ומתן או לתקצוב מדויק.

למתכנני שיפוצים

לפני שמעצבים את מטבח או חדר האמבטיה החלומי, תנו לשרברב לסקור את התנאים הקיימים. הבנת מה מאחורי הקירות קובעת מה אפשרי בתוך התקציב שלכם. לעצב קודם ולגלות את הפרנקנשטיין אחר כך ככה תקציבי שיפוץ מכפילים את עצמם.

לבעלי נכסים

כשעושים עבודת אינסטלציה, תעדו הכל. צלמו תמונות לפני שקירות נסגרים. שמרו עותקים של היתרים ותוכניות. צרו רשומת אינסטלציה לנכס שהבעלים הבא - או השרברב הבא - יוכלו להתייעץ בה. כל בניין צריך להתחיל מאיזשהו מקום עם תיעוד. שזה יהיה השיפוץ שלכם.

המשחק הארוך

מערכות פרנקנשטיין לא נוצרו בלילה אחד ולא יתוקנו בלילה אחד. הגישה האחראית היא שיפור הדרגתי: בכל פעם שפותחים קיר, בכל פעם שמשפצים מרחב, מביאים את הקטע הזה לקוד עדכני ולסטנדרטים מתאימים. עם הזמן, הפרנקנשטיין מוחלף בעבודה מתועדת ותואמת קוד.

זה לא גלמורי. זה לא מהסוג שמופיע ברשימת נכסים למכירה. אבל זה ההבדל בין בניין שמתפקד באמינות לבין בניין שתמידית מפרק מחלוד אחד מקטסטרופה.