אינסטלציה ב-Rockaway: מה מי מלח עושים לצנרת, לדוד ולתקציב שלכם

לעבוד ב-Rockaway זה שונה

עבדתי עם צנרת בכל רובע. אף אחד מהם לא נתן לי את סט הבעיות הספציפי ש-Rockaway נותן. Bell Harbor, Neponsit, Rockaway Beach - שכונות יפהפיות, חלק מהנדל"ן החופי היקר ביותר ב-Queens. ומתחת לבתים האלה, חלק מהאינסטלציה הכי מוכה שראיתי בשלושים שנה.

הסיבה היא קורוזיה ממי מלח. Rockaway הוא חצי אי מחסום מוקף באוקיינוס האטלנטי ומפרץ Jamaica. אוויר מלוח הוא קבוע, רסיסי מלח חודרים לכל מקום, ומה שזה עושה למערכות אינסטלציה ממתכת הוא מכוער, יקר, ומהיר יותר ממה שכל בעל בית מצפה.

מי מלח תוקפים כל מערכת מתכת

מלח פועל כאלקטרוליט שמאיץ קורוזיה על כל דבר במערכת האינסטלציה שלכם.

קווי אספקה מ-copper מפתחים דליפות נקודתיות מהר יותר בסביבות חופיות. Copper הוא עדיין האפשרות היחידה בקוד ניו יורק, אבל ב-Rockaway אני מתקצב מחזור החלפה קצר יותר. אם ה-copper הותקן בשנות ה-80 ולא נגעו בו, אני רוצה לראות אותו לפני שאני חותם.

חיבורי ניקוז cast iron - במיוחד חיבורי עופרת ו-oakum ישנים - נכשלים שנים מוקדם יותר ממה שהיו ב-Queens הפנימית.

חיבורי פלדה ורכיבי דוד מתקרזים מהר יותר ממה שהייתם רואים ב-Manhattan. החלפתי חלקי דוד ב-Rockaway בני שתים-עשרה שנה שנראו בני עשרים וחמש. כל הערכת אורך חיים של יצרן מניחה סביבה ממוצעת. Rockaway אינו ממוצע.

בידוד דוד וצנרת הוא לא אופציונלי כאן

רוב בעלי הבתים מתייחסים לבידוד כמחשבה שנייה. ב-Rockaway, זה אחד הדברים הראשונים שאני מטפל בהם.

בידוד צנרת מאט את מחזור העיבוי שנוצר כשצינורות חמים פוגשים אוויר קר עמוס מלח. שכבת העיבוי הזו מתקרזת על copper ופלדה חשופים - בידוד מבטל אותה. בידוד דוד מפחית אובדן חום מחדר המכונות ושומר על חשבונות הדלק בטווח. ראיתי בתים ב-Rockaway שמפעילים $400-$600 לחודש בחימום שירדו ל-$250-$300 אחרי שבידדנו כהלכה את הדוד וצנרת ההפצה.

עבודת בידוד מלאה - קווי אספקה, צנרת דוד, הפצת מים חמים, מעטפת דוד - עולה $1,500-$3,500 תלוי בגודל הבית ובנגישות.

צנרת קפואה בבתים ב-Queens

לבעלי בתים ב-Queens יש חצרות אחוריות. בחצרות יש ברזים חיצוניים. ברזים חיצוניים נשארים עם צינורות גינה מחוברים לאורך הסתיו, ואז אני מקבל את השיחה בינואר.

ברז חיצוני רגיל לא מנקז כהלכה כשצינור גינה נשאר מחובר. המים קופאים, חוזרים למעלה, ומפצלים את ה-copper בתוך הקיר. פתחתי קירות בבתים ב-Rockaway בפברואר ומצאתי צנרת שדלפה לתוך חלל הקיר מאז הקפיאה הקשה האחרונה.

הפתרון: ברזים חיצוניים עמידי כפור על כל חיבור חיצוני. אלה עולים $150-$300 לברז מותקן. קריאת החירום כשהקיר שלכם מלא מים עולה $2,000-$5,000. הבחירה שלכם.

בחירת דוד חימום מים

בתים הם לא בנייני דירות. חלק מבתי Rockaway מופעלים על גז מ-Con Edison או National Grid. אחרים חשמליים בלבד. חלקם יכולים לתמוך בדוד חימום מים בעיבוי יעיל, שחותך עלויות דלק ב-20-30% אבל דורש ניקוז עיבוי ואוורור ספציפי. אני תמיד מוודא מה יש בבית לפני שאני ממליץ על משהו - קבלנים שמכניסים יחידת גז על שירות גז קטן מדי יוצרים בלגן שעולה יותר לתקן מההתקנה. החלפת מיכל רגילה עולה $1,200-$2,500. יחידות יעילות עולות $2,500-$4,500.

קוד גז: תיוג וגודל

קוד הגז של ניו יורק חל בחוזקה על מגורים ב-Queens. כל קו גז חייב להיות מסומן כהלכה כל עשר רגל לאורך קווים חשופים ובכל חדירת קיר - זו דרישת קוד נוכחית שרוב בתי Rockaway הישנים לא עומדים בה.

הגודל הוא הבעיה הגדולה יותר. בית משנות ה-50 עם דוד אחד וכיריים גז הוא בעל צנרת אספקה שמתוכננת לעומס הזה. הוסיפו מייבש גז, חיבור גנרטור, או כיריים עם BTU גבוה ואתם מפעילים מכשירים על קו שלא יכול לתמוך בהם - הדוד מכבה ומדליק בתדירות גבוהה, הכיריים אף פעם לא מגיעות לטמפרטורה, ובסופו של דבר משהו נכשל. אני עושה חישוב עומס לפני כל תוספת מכשיר גז. תיקון שירות גז בגודל קטן מדי או מסומן לא נכון עולה $2,000-$8,000.

עופרת בבתים מלפני 1965

חלק ניכר ממלאי הדיור ב-Rockaway קודם ל-1965. בכל בית בגיל כזה, הניחו עופרת בקו השירות או בחיבורי הלחמה עד שנבדק. תוכנית החלפת קווי שירות מעופרת של ניו יורק מכסה את הקו מצד הרחוב ללא עלות - הלחמת עופרת פנימית היא הבעיה שלכם. תקצבו כמה מאות דולרים להערכת עופרת לפני שאתם סוגרים על כל דבר שנבנה לפני 1965.

כמה שיפוצים באמת עולים כאן

Rockaway הוא לא שוק הנחות. הבתים ב-Bell Harbor ו-Neponsit גדולים, חלקם פונים לחוף או למפרץ, ושיפוצי אינסטלציה מלאים מתקרבים לתמחור בראונסטון של Manhattan. החלפת צנרת מלאה בבית תלת-קומתי ב-Rockaway - אספקת copper בכל מקום, החלפת ניקוז cast iron, צנרת דוד חדשה - עולה $25,000-$50,000. החלפת צנרת חלקית עם שדרוג בידוד עולה $8,000-$18,000.

דבר אחד שיותר קל: אני יכול לחנות מול הבית, להביא משאית מלאה, ולהכניס ציוד בלי מס הלוגיסטיקה של Manhattan. זה חוסך כסף אמיתי בעבודה לעומת עבודה דומה בעיר.

סביבת מי המלח אומרת שאתם עושים את זה נכון או עושים את זה פעמיים. תיקנתי מספיק עבודה חופית גרועה כדי לדעת שהמתמטיקה לא מעדיפה קיצוץ פינות שם.